Delitev stroškov

Zaradi velikega števila dobaviteljev, ki zagotavljajo nemoteno obratovanje in vzdrževanje posamezne stavbe, prejme upravnik objekta veliko število računov različnih dobaviteljev, ki so podlaga za mesečni obračun stroškov (razdelilnik stroškov/položnica). Zaradi številnih dajatev in prispevkov javnim podjetjem pa je posamezno fakturo potrebno še dodatno razdeliti na številne posamezne postavke.

Tako je npr. “račun za vodo” sestavljen iz porabe vode, okoljske dajatve, priključne moči in dajatve za odvajanja padavinske odpadne vode, kar lahko pomeni, da sama poraba vode, ki se deli npr. po številu oseb, predstavlja manj kot polovico celotnega mesečnega zneska na računu npr. dobavitelja VO-KA. Podobno je pri računih za skupno elektriko. Sama poraba elektrike (ki se deli po številu oseb) lahko predstavlja manj kot polovico (trenutno zgolj tretjino) celotnega mesečnega zneska na računu dobavitelja električne energije in je zgolj ena od štirih postavk računa za skupno elektriko. Tako imamo že samo za dva dobavitelja 8 različnih postavk na mesečnem razdelilniku stroškov, ki ga pripravi upravnik objekta. V skladu z zakonodajo in zagotavljanjem transparentnosti obračuna posameznih postavk, mora biti pri vsaki postavki navedeno za katerega dobavitelja gre, podatki o dobavitelju in računu dobavitelja, način delitve stroškov, količina, znesek, DDV ipd.

Skratka, na mesečnem razdelilniku stroškov se nahaja množica postavk, ki na trenutke lahko delujejo nepregledno. Za lažjo preglednost smo pripravili pojasnila posameznih postavk in posameznih delitev. Upamo, da vam bodo v pomoč.

Glede na število posameznih enot stavbe, se v enakem deležu delijo stroški:
  • hišniških opravil,
  • deratizacije, dezinsekcije, drugih sanitarnih pregledov,
  • čiščenja oziroma vzdrževanja bivalnega okolja (košnja zelenic, čiščenje dostopnih poti, peskovnikov, odprtih parkirnih površin, obrezovanje živih mej in dreves …),
  • nabave drobnega orodja, namenjenega izključno stavbi,
  • telefonskih linij v dvigalu,
  • reševanja iz dvigala,
  • čiščenja jaškov za smeti,
  • čiščenja snega
  • zimska služba,
  • stroški raznih drobnih popravil na skupnih delih zaradi dotrajanosti (popravila ključavnic, samozapiral, okovja oken in vrat, zamenjava svetil, žarnic, stikal, tipk in varovalk, zamenjava razbitih stekel ipd.),
  • razni fiksni stroški, ki nastajajo neodvisno od opravljenih storitev ter dobav (priključna moč, priključek na infrastrukturo, ipd.).
Glede na površino posamezne enote stavbe se delijo stroški:
  • obratovalni stroški kotlovnice (pregledi kotlovnice, toplotnih postaj, plače kurjača ipd.),
  • priključne moči v primeru oskrbe s toploto iz sistema daljinskega ogrevanja,
  • storitev dimnikarske službe, ki bremenijo skupne dele,
  • kemične priprave vode za ogrevanje,
  • porabe elektrike za skupne električne naprave (delovanje raznih črpalk, kotlovnice, toplotnih postaj, ipd.).
Za potrebe delitve stroškov se upošteva ogrevana površina posamezne enote skladno s predpisom, ki ureja način delitve in obračuna stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli.
Glede na 66. člen Stanovanjskega zakona mora upravnik vsakemu etažnemu lastniku mesečno izstaviti obračun stroškov.
V obračunu stroškov mora upravnik ločeno prikazati vsak strošek obratovanja in vzdrževanja ter upravniških storitev za celotno večstanovanjsko stavbo in delež posameznega etažnega lastnika, na katerega je obračun naslovljen, višino mesečnega vplačila v rezervni sklad in morebitna druga plačila naslovnika ter stanje rezervnega sklada za celotno večstanovanjsko stavbo.
Področje pokriva Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (s pripadajočo Prilogo 1) od 9. člena dalje. Povezava.
Področje je obravnavano tudi v Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb v 22. in 22a. členu. Povezava.

Spremembe pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb so med drugim prinesle tudi spremembo glede upoštevanja stanja vodomerov v stavbah, kjer imajo vodomere vgrajene le nekatere posamezne enote, torej kjer ni vgrajenih več kot 50 % vodomerov (3. odstavek 27. člena pravilnika). V zvezi z razlago navedenega člena, se je pojavilo vprašanje, ali mora lastnik za to, da upravnik upošteva stanja števcev v posameznih enotah, pridobiti tudi soglasje več kot 50 % etažnih lastnikov.
Ministrstvo za infrastrukturo in prostor je v zvezi z zgoraj navedenim vprašanjem sprejelo razlago, da upravnik upošteva sporočeno stanje vodomera pod pogojem, da je vodomer overjen ter da je lastnik pred tem pridobil soglasje več kot 50 % etažnih lastnikov, da se njegovo stanje lahko upošteva. Svoje stališče je ministrstvo obrazložilo s sklicevanjem na določbe 5. odstavka 25. člena SZ-1 (»Za redno upravljanje se šteje tudi vgradnja dodatnih delilnikov, merilnikov ali odštevalnih števcev, ki omogočajo posredno določanje deležev za porabljeno toploto, toplo in hladno vodo v posamezni obračunski enoti v skladu s posebnim pravilnikom«) ter na določbe 2. člena pravilnika (»odločanje o vgradnji dodatnih merilnih naprav, ki omogočajo posredno določanje porabe«), stališče pa je mogoče podpreti tudi s smiselno uporabo določb 2. odstavka 15. člena SZ-1, ki pravi, da je, kadar izvedbena dela v posameznem delu pomenijo tudi poseg v skupne dele stavbe, pred tem potrebno pridobiti soglasje več kot 50 % etažnih lastnikov.

V primeru, ko torej etažni lastnik upravnika obvesti o vgradnji vodomera in izkaže, da je le-ta overjen, mora poleg tega izkazati tudi soglasje več kot 50 % etažnih lastnikov, če želi, da upravnik njegovo dejansko porabo upošteva.

Da vsak posamezni etažni lastnik ne bi individualno pridobival soglasij, je smiselno, da se taka soglasja bodisi pridobi v obliki sklepa na zboru etažnih lastnikov ali pa z glasovanjem s podpisovanjem listine (sklep oz. soglasja naj bi bila oblikovana tako, da bo vgradnjo vodomerov omogočal vsem etažnim lastnikom, torej tudi tistim, ki bi se za vgradnjo odločili naknadno).

Za dodatna pojasnila smo na voljo.

Področje pokriva Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (s pripadajočo Prilogo 1) od 22. člena dalje. Povezava.